Por Ferencz Delarze Kovacs, Fundador Property Partners. Experto inmobiliario
La vivienda en Chile se ha transformado en una carga para muchas familias. A través de contribuciones crecientes, reavalúos que no consideran la capacidad de pago de los dueños, y un impuesto a la herencia que grava patrimonios ya tributados, se configura una triple carga que hoy asfixia a miles de personas.
Hace unos días un amigo me contó que puso a la venta la casa de sus padres porque ya no podían seguir pagando las contribuciones. Esa conversación me recordó dos historias familiares que muestran bien esta paradoja. La primera es la de mi mamá, en La Serena: su casa prácticamente duplicó el valor en contribuciones por un cambio en el uso de suelo, pese a que su vida y sus ingresos no cambiaron en nada. Ella está peleando esa alza en el SII, pero hasta hoy no hay resolución. La segunda es la de mi padrastro, antiguo comerciante de la zona y hoy rentista: después del estallido delictual, sus propiedades en el centro de La Serena y Coquimbo bajaron fuerte de valor y renta por el deterioro urbano, pero las contribuciones siguieron subiendo igual. Las contribuciones son un problema para muchos.
El impuesto a la herencia es otra cara del mismo problema. Los bienes heredados ya pagaron IVA en su construcción, impuesto a la renta en su adquisición y contribuciones durante décadas. Aun así, al fallecer el propietario, el Estado vuelve a cobrar hasta un 25% de impuestos, con recargos adicionales para herederos lejanos. Es un tributo de bajo rendimiento (apenas un 0,2% de la recaudación total), pero de alto costo social: recae sobre familias de clase media que heredan una casa, sin las herramientas que los grandes patrimonios tienen para planificarlo (eludirlo).
Las contribuciones, en paralelo, no paran de crecer. Solo entre enero y abril de 2025 la Tesorería recaudó casi 789 mil millones de pesos, un 8% más que en 2024, y en 2023 la cifra ya había subido un 22%. El 40% de todo ese monto proviene de apenas 10 comunas, entre ellas Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea. Allí, el peso recae en propietarios cuyos inmuebles se valorizan con rapidez, aunque sus ingresos no lo hagan.
Lo veo también en mi trabajo: muchas casas de estas comunas se consideran “de lujo” solo por el avalúo fiscal, aunque fueron adquiridas hace décadas como viviendas de clase media. Hoy, sus dueños, adultos mayores jubilados o familias con ingresos acotados, enfrentan contribuciones trimestrales de 400, 500 mil pesos o más. El resultado es la paradoja de ser ricos en patrimonio, pobres en flujo. Dueños de un activo millonario en el papel, pero sin liquidez para sostenerlo.
¿Qué soluciones existen?
Primero, postergar el pago de contribuciones. Se podría permitir a los adultos mayores diferir el impuesto hasta la sucesión. Esto no significa que las contribuciones no se paguen sino que graven a los herederos y no directamente a los adultos mayores, liberando sus flujos en vida y manteniendo la recaudación futura para el estado.
Segundo, la hipoteca inversa. Bien diseñada y regulada, podría transformar parte del valor de la vivienda en ingresos mensuales para complementar pensiones, sin obligar a vender ni dejar la casa.
Tercero, la revisión del impuesto a la herencia. Considero que debería eliminarse o al menos modernizarse para evitar la doble tributación, liberando a las familias que solo transmiten una vivienda principal.
El debate debe darse, aun cuando estemos en un periodo de mayor endeudamiento. La vivienda no puede seguir siendo tratada como una máquina de impuestos: primero en la compra, luego cuando se posee y finalmente en la herencia. Lo que necesitamos es un sistema que proteja a las familias, premie el esfuerzo y el ahorro, y no convierta la casa en un botín fiscal.
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