Aunque buena parte de los edificios construidos exclusivamente para arriendo están concentrados en Santiago centro, los precios más altos están en otro lugar. Según el último reporte de BDO correspondiente al segundo trimestre de 2025, las comunas del sector oriente concentran los arriendos más elevados de toda la capital. En promedio, quienes arriendan departamentos en estas zonas pagan 24 UF por unidad, es decir, cerca de $910.000 mensuales, muy por sobre el promedio general del mercado, que se ubica en 10,83 UF (unos $410.000).
La diferencia se explica por el tamaño y el estándar de las unidades, pero también por una demanda más estable, con menor rotación y un perfil de arrendatario de mayor poder adquisitivo. A continuación, una radiografía por zonas de cuánto cuesta arrendar hoy en edificios habitacionales operados por un solo propietario o fondo, según la ubicación y el tipo de construcción.
“Este comportamiento refleja una preferencia por activos habitacionales más seguros en tiempos de incertidumbre. Son propiedades que están siendo adquiridas mayoritariamente por compradores finales, más que por inversionistas especulativos”, explicó Esteban Jara, subgerente del área de estudios de Transsa
Sector oriente: más caro, más amplio, más consolidado
El grupo de comunas que conforman el sector oriente —Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y La Reina— lidera ampliamente en valor de arriendo. Las unidades arrendadas en estas zonas alcanzan un ticket promedio de 24 UF y un canon por metro cuadrado de 0,397 UF/m², el más alto de toda la Región Metropolitana. Además, las viviendas en arriendo en estos sectores tienen una superficie promedio de 62 metros cuadrados, casi 50% más grandes que las del centro.
“Este tipo de proyectos están orientados a un perfil más exigente, con mayor poder de pago, pero también con una expectativa distinta en términos de estándar, ubicación y servicios. Lo que se arrienda en estas comunas es una experiencia de vida ligada a conectividad, equipamiento urbano y calidad constructiva”, explica José Carter, gerente de la División Real Estate de BDO.
Dentro de este grupo, Lo Barnechea destaca por precio y rentabilidad: fue la comuna con el cap rate más alto del trimestre, alcanzando un 4,5%, impulsado por la estabilización de precios y un leve ajuste en el valor de venta de los activos.
Sector periférico: más barato por metro cuadrado, pero con mayor metraje
El segundo grupo lo conforman comunas como La Florida, Puente Alto, Maipú, Conchalí, Huechuraba y La Cisterna. En conjunto, representan el 21% del total de unidades en edificios operados para renta y se han consolidado como polos emergentes en la última década. A diferencia del oriente, estas zonas ofrecen precios por metro cuadrado más bajos (0,212 UF/m², el menor del mercado), pero con unidades más grandes: 57,9 m² en promedio. Eso eleva el ticket mensual a 11,7 UF por unidad, es decir, alrededor de $440.000.
“En estas comunas lo que vemos es una apuesta por escala y eficiencia. Hay más terreno disponible, menores costos de construcción y un público que prioriza el espacio habitable por sobre la ubicación premium. Eso permite mantener un valor atractivo por metro cuadrado, sin sacrificar rentabilidad”, comenta Carter.
El ingreso de Conchalí al modelo durante este trimestre —con 181 unidades nuevas en operación— marca un hito, ya que representa la expansión concreta de esta oferta hacia zonas donde antes no existía. Según el informe, esta diversificación territorial podría acentuarse durante el segundo semestre.
Sector centro: más barato, más pequeño y con alta rotación
Las comunas del eje central —Santiago, Estación Central, Independencia, San Miguel, Quinta Normal, Recoleta, Macul y San Joaquín— concentran la mayor parte del parque habitacional destinado exclusivamente al arriendo. Solo Santiago centro agrupa el 30,9% del total de unidades. Sin embargo, también es el sector donde se paga menos por arrendar: el ticket promedio es de 9,6 UF por unidad (unos $365.000) y el canon por metro cuadrado es de 0,235 UF/m².
Esto se explica, en parte, porque las unidades son más pequeñas (42 m² promedio) y hay una alta rotación de arrendatarios, lo que obliga a mantener precios más competitivos. Aun así, la ocupación sigue siendo alta: el informe muestra una tasa en régimen de 95,1%, reflejando una demanda permanente y fluida.
“Estos edificios cumplen una función clave en el ecosistema urbano. Son puntos de acceso a la ciudad para personas jóvenes, estudiantes, trabajadores o familias pequeñas que necesitan cercanía, transporte y dinamismo. Es un mercado muy activo, donde la rotación es una herramienta de gestión”, señala Carter.
Además, estas zonas permiten desarrollos de gran densidad, con un promedio de 254 unidades por edificio, el más alto del Gran Santiago.
Una tendencia que se consolida
El análisis de precios deja ver una estructura clara: en Santiago, el valor del arriendo depende de la comuna, el perfil del usuario y el diseño de las unidades. Mientras en zonas centrales se prioriza cercanía y flexibilidad, el oriente se posiciona por estándar y permanencia. En la periferia, el espacio y el acceso a vivienda son los principales atractivos.
“El mercado de edificios para arriendo se ha convertido en una pieza clave de la solución habitacional. Su expansión y profesionalización ofrecen alternativas reales para quienes buscan arrendar en condiciones más estables, con mejor gestión y mejores espacios”, concluye Carter.
Para lo que resta de 2025, el informe proyecta el ingreso de al menos 20 nuevos edificios en distintas comunas del Gran Santiago, lo que refuerza la tendencia de crecimiento y adaptación de este modelo a distintas realidades urbanas.
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